GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG THẲNG ĐỨNG
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng với Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” cho thấy, giai đoạn 2015-2021, thị trường bất động sản phát triển tương đối ổn định; sản phẩm và cơ cấu sản phẩm có nhiều thay đổi, ngày càng phong phú, đa dạng; số lượng và quy mô dự án tăng gần gấp 3 lần so với năm 2009. Tuy nhiên, giai đoạn 2022-2023, thị trường bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Về giá giao dịch bất động sản, từ năm 2015-2019, giá bất động sản có xu hướng tăng dần qua từng năm ở hầu hết các phân khúc, loại hình bất động sản, bình quân khoảng 3-5%. Năm 2020, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, giá bán bất động sản có xu hướng chững lại, giá cho thuê văn phòng, mặt bằng thương mại giảm 10-20%.
Giai đoạn năm 2021 – hết quý 1/2022, giá bất động sản, nhà ở, đất nền quay lại xu hướng tăng. Giai đoạn từ quý 2/2022 – cuối năm 2023, giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc, loại hình bất động sản có xu hướng chững lại và giảm nhẹ; riêng giá căn hộ chung cư có xu hướng tăng.
Còn mới nhất, cụ thể, trong quý 2/2024, khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM thì giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5% đến 6,5% trong quý 2 và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí, giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm.
Tuy nhiên, tình trạng này cũng chỉ xảy ra trong một giai đoạn ngắn, đồng thời có dấu hiệu chững lại vào cuối quý do giá đã ở mức cao và tâm lý người mua đang ở trạng thái chờ đợi.
Về giá bán biệt thự, nhà liền kề trong dự án đều có xu hướng tăng so với quý trước. Việc tăng giá nóng tại thị trường căn hộ chung cư cũng đã có ảnh hưởng kéo theo giá nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề tại các dự án và cả nhà ở tại các khu dân cư hiện hữu có xu hướng tăng lên.
Hiện tượng tăng giá này được dự báo còn tiếp diễn trong thời gian tới. Mới đây, Công văn số 5333/BXD-QLN của Bộ Xây dựng gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản cũng đã đề cập về việc tăng giá bất động sản.
Bộ Xây dựng nhận định, bảng giá đất mới sát thị trường sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng các dự án, sẽ đẩy giá nhà lên cao so với trước đây. Cụ thể, bảng giá đất mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 – 20% so với trước.
Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường theo dõi tình hình ban hành bảng giá đất mới của các địa phương, có giải pháp hạn chế ảnh hưởng tiêu cực của bảng giá đất đến mặt bằng giá nhà ở và cung cầu thị trường.
Bộ cũng đề nghị các doanh nghiệp bất động sản giảm giá thành sản phẩm bằng cách rà soát tiết giảm chi phí, áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng, đồng thời đẩy mạnh đầu tư dự án nhà xã hội, cải tạo chung cư cũ… phù hợp với đại đa số người dân.
Về việc giao và cho thuê đất thông qua đấu giá đã hạn chế được tiêu cực, lợi dụng cơ chế xin – cho, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương. Việc này ngày càng được thực hiện phổ biến, mở rộng hơn về quy mô, tăng giá trị thu được qua các năm.
TĂNG TỪ NHIỀU NGUYÊN NHÂN
Đồng quan điểm với Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, hành lang pháp lý mới với việc 3 bộ luật mới là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ làm tăng giá nhiều loại hình bất động sản.
Cụ thể, chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhập giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó. Giá đất tăng còn do độ chính xác tăng khi bỏ phương pháp chiết trừ và đến từ quy định các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất.
Ngoài ra, chứng nhận pháp lý ngặt nghèo hơn khi bổ sung các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng sẽ khiến giá đất tăng khi các yêu cầu về đất rõ ràng pháp lý ngày càng được đề cao và chú trọng.
Không chỉ giá đất tăng mà giá bất động sản sơ cấp cũng tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo giá đất. Bên cạnh đó, các quy định về thủ tục bố trí tái định cư sẽ đẩy mặt bằng giá bất động sản sơ cấp khi chủ đầu tư phải bố trí nhà tái định cư trong dự án, thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa. Điều kiện nhà tái định cư cũng rõ ràng và khắt khe khi phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở trước đó của người dân. Khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng.
Vị chuyên gia cũng cho biết, giá bất động sản thứ cấp cũng sẽ tăng do tăng theo giá sơ cấp. Cụ thể, ở mỗi loại hình thì nhà riêng tăng theo giá đất, thị trường mở rộng. Đất nền cũng tăng giá khi nguồn cung phân lô bị siết, yêu cầu sát giá. Dự án khu đô thị nhà ở sẽ phổ biến hơn dự án đất nền và với việc đầu tư về hạ tầng, tiện ích, các dự án khu đô thị nhà ở cũng xác lập mức giá mới.
Không những vậy, chi phí phát triển các dự án bất động sản cũng sẽ tăng lên trong toàn bộ quá trình phát triển dự án bất động sản, là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng.
Cụ thể, ở giai đoạn chuẩn bị, điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện tham gia đấu giá là tổ chức tham gia đấu giá phải có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án. Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2023 yêu cầu tài chính với chủ đầu tư là phải đảm đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu. Dự án nhỏ hơn 20ha thì vốn chủ sở hữu phải lớn hơn hoặc bằng 20% tổng vốn. Dự án từ 20ha trở lên thì vốn chủ sở hữu phải lớn hơn hoặc bằng 15% tổng vốn. Chủ đầu tư phải đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án.
Ở giai đoạn phát triển thì điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định trước khi mở bán, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin dự án. Về tiến độ dự án, điều 153 Luật Đất đai 2024 quy định bổ sung tiền thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng.
Còn giai đoạn mở bán, điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định thu cọc không quá 5% giá bán. Lần đầu thanh toán phải thấp hơn hoặc bằng 30% giá trị sản phẩm bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay không quá 30%). Với thuê mua, tổng thanh toán những lần tiếp theo sẽ thấp hơn hoặc bằng 50% (hiện nay bé hơn hoặc bằng 70%).
“Theo khảo sát hơn 500 môi giới bất động sản, Batdongsan.com.vn ghi nhận, phần lớn các môi giới đều cho rằng những diễn biến trên đang giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn và giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Ngoài ra, các động thái trên sẽ siết chặt hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng”, ông Quốc Anh nêu.
