Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một nghịch lý đáng chú ý khi nhiều căn hộ thuộc các dự án nhà ở xã hội cũ, vốn được xây dựng để phục vụ người có thu nhập thấp, lại đang được rao bán với mức giá cao ngất ngưởng từ 60 – 85 triệu đồng/m2.
Những dự án như Rice City Linh Đàm, Ecohome 3, Đại Kim Building hay @Home 987 Tam Trinh, từng được biết đến như những lựa chọn bình dân, giờ đây lại trở thành “hàng hiếm”, được săn lùng bởi cả nhà đầu tư và người mua có nhu cầu thực.
Điều này phản ánh sự biến động mạnh mẽ của thị trường bất động sản, khi nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm và nhu cầu về loại hình này tăng cao, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm. Mức giá tăng chóng mặt đã làm thay đổi hoàn toàn bức tranh thị trường, khi các căn hộ nhà ở xã hội không còn đơn thuần là sản phẩm cho người thu nhập thấp mà trở thành cơ hội đầu tư hấp dẫn. Sự thay đổi này khiến không ít người bất ngờ.
Đi tìm câu trả lời cho xu hướng này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). Theo bà Miền nguyên nhân của việc giá nhà ở xã hội cũ tăng cao chính là sự chênh lệch cung – cầu trong thị trường nhà ở.
Theo quan sát của bà, đâu là nguyên nhân chính khiến giá nhà ở xã hội cũ lại được rao bán với giá hơn 80 triệu đồng/m2?
Giá nhà ở xã hội nói riêng, giá nhà ở nói chung thời gian gần đây đều có xu hướng tăng cao, do sự mất cân đối giữa cung và cầu.
Ngoài ra, mức giá 60 – 85 triệu đồng/m2 có thể là mức giá kỳ vọng, tức là giá mà người chủ rao bán, chứ chưa chắc đã là giá giao dịch thực tế.
Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng yếu tố đầu cơ và chuyển nhượng ngầm cũng đang tác động tiêu cực đến thị trường.
Một số cá nhân, dù không nhiều, vẫn cố tình thao túng để làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm nguồn cung, qua đó tạo ra cơ hội cho họ thu lợi.
Những hành vi này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn khiến giá trị thực của bất động sản không được phản ánh chính xác. Từ đó, nó mang lại lợi ích cho một nhóm người, trong khi người mua thực sự gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý.
Đặc biệt, hiện nay có tình trạng một số căn nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng đã được rao bán trên thị trường. Bà đánh giá như thế nào về nội dung này?
Về việc giao bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng, tôi chia ra làm hai nhóm trường hợp.
Nhóm thứ nhất là những trường hợp không xuất phát từ mục đích trục lợi chính sách. Ví dụ, dù căn nhà chưa đủ 5 năm sử dụng, nhưng chủ sở hữu có thể gặp phải biến cố cá nhân, cần bán căn nhà để giải quyết vấn đề tài chính. Một ví dụ khác là chủ sở hữu phải chuyển công tác đến nơi khác, buộc phải bán nhà để có đủ điều kiện tiếp cận nhà ở gần nơi làm việc mới.
Cũng có thể trường hợp người mua nhà ở xã hội lúc đầu thuộc diện chính sách, chưa đủ khả năng mua nhà thương mại. Tuy nhiên, sau đó họ có cơ hội công việc, thu nhập cao hơn và có thể chuyển nhượng nhà ở xã hội để mua nhà chất lượng tốt hơn. Những trường hợp này không nhằm trục lợi và việc bán nhà. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, việc bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm là trái quy định.
Song, nhóm thứ hai là những trường hợp cố tình trục lợi từ chính sách nhà ở xã hội, thậm chí có hiện tượng rao bán nhà chưa bàn giao hoặc chưa đủ 5 năm. Đây là nhóm chúng ta cần phải quan tâm đặc biệt, vì họ lợi dụng sự khan hiếm của nhà ở, coi đó là cơ hội để thu lợi từ chênh lệch giá.
Những hành vi này không chỉ vi phạm pháp luật mà còn làm méo mó chính sách an sinh xã hội, ảnh hưởng đến tính công bằng của chương trình. Đây là vấn đề nghiêm trọng cần phải kiểm soát chặt chẽ.
Nếu không có biện pháp kiểm soát hiệu quả, chính sách nhà ở xã hội sẽ không đến được với đúng đối tượng, không đạt được mục tiêu an sinh xã hội.
Một trong những nguyên nhân chính là chưa có những mức xử phạt mạnh tay, đủ răn đe đối đối tượng trục lợi. Đồng thời, công tác kiểm tra, xét duyệt hồ sơ và hậu kiểm hiện nay chưa đủ chặt chẽ.
Trước thực tế này, bà đánh giá thế nào về tác động lâu dài đối với chính sách phát triển nhà ở xã hội và cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp trong thời gian tới?
Chúng ta đều biết rằng, không chỉ đối với chính sách nhà ở xã hội mà bất kỳ chính sách nào khi có sự ưu đãi dành cho một nhóm đối tượng cụ thể, thì chắc chắn sẽ khó tránh khỏi những trường hợp lợi dụng chính sách.
Mặc dù không thể khẳng định rằng 100% các trường hợp sẽ thực hiện đúng đắn, vẫn có những cá nhân “con sâu làm rầu nồi canh”, gây ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh và ý nghĩa của chính sách.
Tuy nhiên, đó chỉ là những trường hợp xấu, và phần lớn, chính sách nhà ở xã hội vẫn đang đi đúng hướng, hỗ trợ những đối tượng yếu thế và thực sự cần sự trợ giúp từ Nhà nước để tiếp cận nhà ở.
Về lâu dài, chúng ta cần có các biện pháp kiểm soát mạnh mẽ hơn, sát sao hơn để hạn chế tối đa những hành vi trục lợi từ chính sách. Điều này sẽ giúp đảm bảo rằng chính sách nhà ở xã hội phát huy đúng ý nghĩa và đến tay đúng đối tượng cần thiết. Nếu chúng ta không kiểm soát tốt, sẽ gây ảnh hưởng đến sự công bằng và làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của những người yếu thế. Hệ lụy nghiêm trọng từ đó là sự mất niềm tin của họ vào chính sách, khiến họ cảm thấy rằng cơ hội của mình là rất nhỏ, và những người có thế lực hay quan hệ sẽ dễ dàng tiếp cận trước.
Vì vậy, để đảm bảo mục tiêu của chính sách, cần có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn, đồng thời đưa ra các quy định và hình thức xử phạt nghiêm khắc đối với những cá nhân cố tình lợi dụng nhà ở xã hội nhằm trục lợi cho mục đích cá nhân.
Xin cảm ơn bà!
